정부가 전세보증금 반환보증 가입 요건을 강화한 이후 서울의 비아파트 임대차 시장에서 월세 계약 비중이 빠르게 증가한 것으로 나타났습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 연구보고서에 따르면, 이는 보증 한도를 초과하는 보증금을 월세로 전환하는 계약이 확산했기 때문입니다.
2023년 1월 제도 변경 이후, 서울 전체 임대차 시장의 월세 비율은 47%에서 55.75%로 8.76%포인트 상승했습니다. 특히 아파트를 제외한 비아파트에서 월세화가 두드러졌습니다. 연립·다세대의 월세 비율은 35.22%에서 52.99%로 17.77%포인트 급증했으며, 오피스텔은 14.63%포인트, 단독·다가구는 13.02%포인트 각각 증가했습니다. 반면 아파트는 1.49%포인트의 소폭 증가에 그쳤습니다.
월세 전환은 중저가 주택에서 더욱 가속화되었습니다. 보증 최우선변제금 상한(5500만원) 이하 저가 주택의 월세 비율은 20.74%포인트 증가했습니다. 이는 고가 주택의 증가폭(3.89%포인트)을 크게 상회하는 수치입니다. 보고서는 비아파트와 중저가 임대주택 시장이 보증금 미반환 위험에 상대적으로 취약한 영역임을 지적했습니다.
이번 변화는 2023년 시행된 HUG 보증 강화 조치의 직접적인 영향입니다. 공시가격 적용 비율 하향(150%→140%)과 담보인정비율(LTV) 제한(90%)으로 실질 보증 한도가 축소되자, 초과 보증금을 월세로 처리하는 ‘반전세’ 형태의 계약이 늘어난 것입니다.
투자자 및 실수요자는 이 같은 구조 변화가 임대시장의 안정성에 미치는 영향을 주목해야 합니다. 월세 비중 증가는 임차인의 월 부담을 늘리는 동시에, 임대인에게는 안정적인 월 소득원을 제공할 수 있습니다. 그러나 보증 제도로 커버되지 않는 중저가 비아파트 시장에서 임차인의 위험은 상대적으로 높아질 수 있어, 향후 정책적 보완 필요성이 제기될 전망입니다.
원문 출처: 이데일리 부동산
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