서울 주택 시장에서 외지인(서울 외 지역 거주자)의 매수세가 뚜렷하게 둔화하고 있습니다. 실거주 요건 강화와 대출 규제 등 정책의 영향으로 투자 성격이 강한 수요가 줄어들고 있는 것입니다.
법원 등기정보광장에 따르면, 올해 2월 서울 외 지역 거주자의 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔) 매수 건수는 3,911건으로 집계됐습니다. 이는 5개월 전인 지난해 9월(4,862건) 대비 951건(34.4%) 감소한 수치입니다. 외지인 매수 비중도 24.2%로 같은 기간 0.9%포인트 하락했습니다.
특히 외지인 선호 지역에서 감소세가 두드러집니다. 송파구의 외지인 아파트 매수 건수는 지난해 9월 349건에서 올해 2월 279건으로 20.1% 줄었습니다. 같은 기간 마포구는 393건에서 199건으로, 강동구는 384건에서 342건으로, 영등포구는 422건에서 227건으로 각각 감소했습니다.
이러한 외지인 매수 둔화 흐름은 정부의 ‘실거주 중심’ 정책 기조와 맞물려 있습니다. 이재명 대통령이 비거주 1주택자에 대해 “보유보다 매각이 유리한 상황을 만들겠다”고 언급한 이후, 관련 규제 논의가 본격화되고 있습니다.
국토교통부, 재정경제부, 금융위원회 등은 비거주 1주택자에 대한 세제 및 금융 규제 방안을 검토 중입니다. 주요 검토안으로는, 비거주 1주택자의 장기보유특별공제(현행 최대 80%) 중 보유 기간 공제(40%)를 축소하거나 폐지하는 방안이 거론됩니다. 또한 비거주 1주택자의 전세대출에 대한 한국주택금융공사(HF) 등 공적 보증기관의 보증을 제한하는 금융 규제도 함께 논의되고 있습니다.
이번 동향이 중요한 이유는 시장의 수급과 가격 안정에 직접적인 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 전문가들은 비거주 1주택 규제가 투기 수요를 억제하고 비거주 매물을 시장에 유도해 수급 균형을 맞추는 효과를 기대하고 있습니다. KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 “보유보다 매각이 유리해지므로 시장에 매물이 늘어날 것”이라고 분석했습니다.
다만, 정책 설계 시 세제 체계의 균형이 필요하다는 지적도 나옵니다. 김인만부동산경제연구소 김인만 소장은 “보유세만 올리고 취득·양도세까지 모두 중과하는 방식은 과거의 실패를 되풀이할 위험이 있다”며, 비거주 규제 강화와 함께 양도세 완화 등 종합적인 균형이 필요함을 강조했습니다.
투자자 및 실수요자는 정부의 비거주 1주택자에 대한 최종 규제 방안과 그 시행 시기를 주시해야 합니다. 규제 내용에 따라 서울 일부 지역의 매물 공급이 증가할 수 있으며, 이는 해당 지역 가격 안정 또는 하락 압력으로 이어질 수 있습니다. 또한 전세대출 규제가 현실화될 경우, 비거주 1주택자의 자금 조달 환경이 악화되어 매각 수요를 더욱 부추길 가능성도 있습니다.
원문 출처: 이데일리 부동산
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