대출 한도 축소와 보유세 강화 등 규제가 잇따르며 서울 핵심 재건축 지역의 시장이 가격대에 따라 뚜렷한 온도차를 보이고 있습니다. 초고가 단지에서는 매수세가 위축된 반면, 상대적으로 진입 장벽이 낮은 20억원대 단지로 매수 수요가 쏠리는 양상입니다.
정비업계에 따르면 압구정, 여의도, 목동, 성수(약칭 압여목성) 지역 정비사업지들에서 올해 시공사 선정 절차가 본격화되고 있습니다. 이들 지역에 공급 예정된 주택은 총 8만 3000가구를 넘어섭니다. 예상 분양가는 전용면적 3.3㎡당 1억원을 상회할 것으로 전망됩니다.
규제의 직격탄을 맞은 대표적 지역은 압구정입니다. 100억원을 넘나드는 초고가 물량이 밀집한 이 지역은 보유세 부담 등으로 매수세가 크게 줄었습니다. 집주인들이 호가를 수십억원 낮춘 급매물도 외면받는 분위기입니다.
실제 압구정 현대 1·2차 전용 160㎡는 지난해 6월 98억원에 최고가를 기록했으나, 같은 해 11월 거래에서는 94억원으로 하락했습니다. 현재 시장의 급매물 호가는 82억원 수준까지 낮아진 상태입니다.
반면, 진입 장벽이 상대적으로 낮은 20억원대 단지들은 비교적 선방하고 있습니다. 목동 6단지 전용 47㎡는 지난해 11월 22억원에 신고가를 갱신했습니다. 여의도 시범아파트는 올해 들어서만 9건의 매매가 이루어지는 등 거래가 활발합니다. 특히 이달 11일 전용 60㎡가 26억 1000만원에 거래되며 신고가를 경신하기도 했습니다.
재건축이 아닌 재개발 사업지인 성수전략정비구역은 다른 양상을 보입니다. 아파트 외에 빌라, 다가구주택이 많아 다주택자 세금 중과(중과세) 등 규제에서 상대적으로 자유로워 ‘풍선효과’를 누리고 있습니다. 성수 1지구 내 소형 빌라 매물은 빠르게 소진되고 있습니다.
전문가들은 규제 기조가 지속되는 한 가격대별 거래 온도차가 유지될 것으로 전망합니다. 압구정은 고액 현금 동원력 필요와 토지거래허가제 등으로 관망세가 강한 반면, 20억원대 여의도와 목동에는 실수요가 유입되고 있습니다. 성수 지역은 한강변 입지와 수익 기대감으로 매수세가 공격적입니다.
시장 참여자들은 기대수익 대비 보유 비용을 중심으로 시장을 판단할 필요가 있습니다. 시공사 선정 이후 브랜드 프리미엄이 하락을 지지할 수 있으나, 금리 방향과 토지거래허가구역 해제 여부에 따라 반등 강도는 가격대별로 차등 나타날 전망입니다.
—
출처 : 이데일리 부동산